资产评估存程序瑕疵致拍卖标的价值失真，企业千万交易纠纷引行业合规思考

近日，一起历经一审、二审、再审审查的千万级拍卖合同纠纷案件引发市场关注。该案围绕临平新城西大门产业基地工程石渣、木材公开拍卖交易展开，因第三方资产评估结论与标的物实际价值存在巨额偏差，引发交易双方激烈争议，案件暴露出国有资产公开处置、资产评估执业、拍卖交易合规等多环节的行业痛点，为同类资产处置交易提供了重要合规参考。

据案件资料，2021年，杭州临平城市建设集团有限公司（原杭州余杭城市建设集团有限公司）为处置临平新城西大门产业基地工程开挖产生的石渣、木材资产，委托杭州永信房地产土地资产评估有限公司开展价值评估，出具杭永估（2021）071号《资产评估报告》。该报告以2021年1月1日为评估基准日，采用单一市场法评估，认定案涉石渣、木材整体市场价值约2961.46万元，其中四类石渣品类单价分别核定为70.14元/立方米、17.78元/立方米，成为本次国有资产公开拍卖的核心定价依据。

依托该评估报告，杭州永信拍卖行有限公司在阿里巴巴资产处置平台发布拍卖公告，公开竞价处置案涉483730.7立方米石渣及61.09立方米木材。2021年5月，杭州三中贸易有限公司通过公开竞价，以4301.46万元成交，并按约定足额支付全部成交价款及430.15万元履约保证金，双方正式签订《临平新城西大门产业基地工程石渣和木材买卖合同》，明确标的物现状交付、风险自负等常规拍卖交易条款。

但在后续标的物清运过程中，杭州三中贸易有限公司发现案涉石渣存在大面积含泥量超标问题，标的物实际品质、有效价值与评估报告结论存在巨大落差。为固定客观事实，当事人先后通过公证处多轮现场证据保全、第三方机构土质检测、司法鉴定等方式核实标的物真实状态。经专业检测及司法鉴定确认，案涉三处石渣堆场含泥量区间为16.0%-32.6%，大量渣土与泥土混杂、无法有效分离，大幅削弱石渣商用价值。

尤为关键的是，法院委托的司法鉴定机构出具的价格评估结论，与案涉初始评估报告形成颠覆性差异。司法鉴定显示，同等基准日下，案涉两类核心石渣公允市场单价仅为30.60元/立方米、17.55元/立方米，标的物整体真实市场价值仅约1372.38万元，相较于初始评估价2961.46万元，价值虚高超1587万元，偏差率超115%，远超正常市场合理浮动范围。同时，当事人举证证实，同期同区域同类石渣公开交易单价仅30-45元/立方米，进一步印证初始评估结论严重脱离市场实际。

争议核心聚焦于初始资产评估报告的执业合规性与拍卖免责条款的适用边界。据了解，案涉杭永估（2021）071号评估报告仅采用市场法单一评估方式，未按照《中华人民共和国资产评估法》相关规定，在非唯一可选评估方法的情形下，采用两种及以上评估方法综合研判定价，存在明显评估程序瑕疵。同时，该评估报告选取纯石料作为参照标的，与案涉含泥量超高的工程石渣属性不符，参照对象选取错误，直接导致评估价值严重虚高。

案件审理过程中，交易双方争议焦点集中于拍卖公告及合同中的“瑕疵免责条款”效力。资产处置方、拍卖方主张，竞拍公告已明确提示标的物存在品质不确定性，竞买人自愿参与竞拍即视为认可标的物现状，应自行承担交易风险，无需承担价值偏差责任。而买方则认为，常规标的物细微瑕疵风险可通过免责条款豁免，但本案标的物价值虚高超千万元、偏差率翻倍，已不属于普通交易瑕疵范畴；且委托方作为国有资产处置主体，掌握完整工程勘测、土方数据，评估机构未全面核查标的物真实品质，存在重大执业疏漏，依据民法典及拍卖管理相关规定，当事人故意或重大过失未披露标的物核心缺陷的，格式免责条款依法不应适用。

据悉，该案先后历经杭州市临平区人民法院一审、杭州市中级人民法院二审、浙江省高级人民法院再审审查。再审审查阶段，杭州三中贸易有限公司重点主张，一审、二审法院未依法审查涉案评估报告的程序违法性，未准许调取评估工作底稿等核心证据，且错误适用法律，以常规瑕疵免责条款豁免当事人重大执业过错与交易过错。最终，浙江省高级人民法院经审查，于2025年2月出具民事裁定书，驳回当事人再审申请。

尽管再审程序终结，但本案折射的行业合规问题备受业界关注。法律业内专家表示，国有资产公开拍卖处置中，资产评估报告是定价核心依据，评估机构必须严格遵守法定执业程序，结合标的物真实属性、市场行情综合定价，单一评估方法、参照标的错误、脱离实物现状的评估结论，极易引发巨额交易纠纷。同时，拍卖交易中的格式免责条款并非“万能免责金牌”，对于因评估程序违法、主体重大过失导致的标的物根本性价值失真，不能简单适用现状免责规则，否则将违背民事交易公平、诚实信用基本原则。

业内人士指出，本案为国有资产处置、资产评估、拍卖交易全链条提供了重要警示。一方面，国有资产处置主体需严格把控评估机构遴选、评估流程监督关口，全面披露标的物真实数据，杜绝依赖瑕疵评估报告定价；另一方面，资产评估机构需坚守独立、客观、公正执业准则，严格履行法定评估程序，杜绝程序简化、参照失真等执业乱象；同时，拍卖参与各方需明晰免责条款的法定边界，区分普通交易风险与主体过错导致的根本性交易不公，切实维护公开交易市场的公平秩序与各方合法权益。

目前，本案相关后续处置工作仍在推进，案件所暴露的资产评估合规、拍卖交易风险防控等问题，也将为各地同类资产公开处置项目提供重要参考，助力规范国有资产交易流程、压实中介机构执业责任、防范重大交易风险。